Ayer Martes 22 de Enero de 2019, el Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que se había aprobado por el Gobierno y entró en vigor hace escasamente algunas semanas (19-12-2018).
Destacamos aquí, en una aproximación de urgencia, algunos aspectos que consideramos importante tener en cuenta, como consecuencia de la nueva situación creada:
1.- El periodo temporal afectado es, por tanto, desde el día 19-12-2018 hasta la fecha de derogación. Es importante tener en cuenta que el acuerdo de derogación debe publicarse en el BOE (art. 151.6 del Reglamento del Congreso de los Diputados, y STC 29/1986).
Nota: finalmente, la derogación del RD-Ley 21/2018 se ha publicado en el BOE de fecha 24-01-2019.
2.- La derogación dejará sin efectos la reforma que se había intentado por el Gobierno sobre determinados artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: ampliaba el plazo obligatorio de duración de 3 a 5 años (7 para propietaria persona jurídica: S.L., S.A., etc.), ampliaba la prórroga a 3 años (en vez de 1 año), la fianza máxima exigible se limitaba a 2 meses, incluía una regulación de los alquileres turísticos (permitía acuerdos de limitación por la Comunidad de Propietarios-).
3.- Pero es que también deja sin efectos otras reformas legales incluidas en la misma norma: una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento judicial de desahucio (coordinación con Servicios Sociales), medidas fiscales de acompañamiento (exención en ITPAJD e IBI), o en materia de obras de adaptación o mejora de accesibilidad en Comunidades de Propietarios.
4.- La primera consideración jurídica a realizar, sin duda, va a ser sobre los efectos temporales de esta derogación, y como esto afecta a los contratos de arrendamiento suscritos, sobre todo en cuanto al plazo obligatorio aplicable (¿3 o 5 años? ¿Y para las personas jurídicas que les obligaba a 7 años?). Cuestión de indudable trascendencia, y que afectará a muchas personas. Existen dos posturas, y argumentos jurídicos de cierto peso para defender ambas, lo que augura la posibilidad de que surjan controversias judiciales.
4.1.- Una primera posibilidad sería considerar que la norma derogada “no ha existido nunca” (efectos “ex tunc”), en cuyo caso un arrendador podría plantear que el periodo de 5 años no sería aplicable, sino el de 3 años. La regulación y propósito constitucional del Real Decreto-Ley sería un argumento a favor. Pero esta solución también puede plantear dudas acerca de si alguna de las partes contrató inducido por un error sobre un elemento esencial del contrato (la duración), y si esa circunstancia (vicio del consentimiento) puede llegar a anular el contrato.
4.2.- La otra posibilidad sería considerar que la norma derogada sí fue plenamente válida mientras estuvo vigente (efectos “ex nunc”). Esta posición valora principalmente el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE). Y significaría que los contratos firmados desde el 19-12-2018 hasta ahora quedarían totalmente afectados por la norma, de vida brevísima, ahora derogada. Y por tanto su plazo mínimo de duración será de 5 años (7 años, si la propietaria era una persona jurídica).
5.- Habrá que tener en cuenta además la redacción concreta de los contratos de arrendamiento, pues si no se ha puesto extremo cuidado en la expresión de las clausulas, podemos encontrarnos con supuestos en que la referencia (o no) a la ley vigente al momento de firmarlo pueda afectar o no a las conclusiones anteriores. Por eso, siempre aconsejamos que el Contrato de Arrendamiento sea redactado y supervisado en su redacción y acuerdos por profesionales del Derecho.
