Ahora la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados tiene un mes para convalidarlo o no. Si esta convalidación no se produjera, la norma decaerá. En consecuencia, en apenas cuatro meses se van a suceder hasta cuatro periodos legales diferentes, en cuanto a contratos de arrendamientos:

#1 Periodo sujeto a LAU modif. 2013: hasta el día 19-12-2018.

#2 Periodo sujeto a LAU modif. RD-Ley 21/2018: desde 19-12-2018 a 24-01-2019

#3 Periodo sujeto a LAU modif. 2013: desde 24-01-2019 a 05-03-2019

#4 Periodo sujeto a LAU modif. RD-Ley 7/2019: desde 06-03-2019 en adelante.

La mayoría del nuevo contenido se asemeja al que ya se intentó legislar previamente en el RD-Ley 21/2018, que finalmente no fue convalidado parlamentariamente. Resumimos de forma breve las novedades más destacadas:

art. 4.2 La LAU no se aplica en alquiler de viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados.

art. 5.e) Las Viviendas Turísticas estarán definidas por la norma sectorial de cada Comunidad Autónoma (son diferentes en cada una de ellas).

art. 7 Suprime el apartado 2, sobre la necesidad de inscripción de arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que surtieran efectos ante terceros.

art. 9.1 Se vuelve a la duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), mediante renovaciones anuales sucesivas, si el inquilino no preavisa su voluntad de no continuar con un mes de antelación.

art. 9.3 Se obliga al arrendador a indicar previamente en el contrato la causa de necesidad para recuperar la vivienda para sí, por necesidades propias o familiares, lo que dificulta su aplicación por la imposibilidad de prever eventos futuros. Supone volver a lo previsto en la LAU 1994, criticada en este aspecto y que por ello fue modificado en 2009.

art. 10.1 Al finalizar los primeros 5 años, la renovación se produce por otros 3 años. Para evitar esto, el arrendador (propietario) debe preavisar con 4 meses de antelación, mientras que el inquilino puede hacerlo con 2 meses de antelación.

arts. 13, 14 y 16 Introducen diversos cambios, favorables al inquilino, en los casos de ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial, ejercicio del derecho de opción de compra, venta de la vivienda, o fallecimiento del inquilino.

arts. 17 y 18 La renta sigue siendo libre, si bien en la Disposición Adicional 2ª se introduce un sistema de índices de referencia de precio del alquiler de vivienda. La actualización de la renta es necesario pactarla expresamente (si no, no se aplica); en cuanto a la metodología, puede pactarse la que se prefiera, pero el resultado a aplicar nunca podrá superar (“techo”) al que resulte del IPC anual.

arts. 19 y 20 No hay elevación de rentas por mejoras, durante los primeros 5 años (o 7, si es arrendador persona jurídica). Es posible pactar por escrito que el inquilino se haga cargo de los gastos generales de la vivienda (gastos Comunidad, según coeficiente). Si el propietario es persona jurídica, corren a su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

art. 25.7 Modifica los términos del derecho de tanteo y retracto, permitiendo a la Administración pública optar.

art. 36 Fianza: sigue siendo importe obligatorio mínimo un mes (para vivienda habitual) o dos meses (uso distinto de vivienda habitual). Se puede actualizar pasados los 5 años (7, si arrendador es persona jurídica), si se pacta por escrito. Puede exigirse garantía adicional, pero en alquiler de vivienda habitual no podrá exceder de dos mensualidades en los primeros 5 años (/, si arrendador es persona jurídica).

Modificaciones LEC (procesos de desahucio)

El Juzgado comunicará al inquilino demandado la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y a éstos últimos, el Juzgado les comunicará directamente de oficio. Si existe “situación de vulnerabilidad social y/o económica”, puede entrar en vigor un plazo de suspensión de un mes (tres, si arrendador es persona jurídica).

Modificaciones LPH (Comunidades de Propietarios)

“Viviendas Turísticas”: A) Será posible prohibirlas en el edificio, si existe acuerdo de 3/5 partes de propietarios y de cuotas; B) Será posible establecer desde ahora cuotas adicionales de pago para este tipo de viviendas, que no supongan un incremento superior al 20%.

El Fondo de Reserva (para obras de reparación, conservación, rehabilitación y accesibilidad) no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. La actualización debe hacerse en plazo de tres años desde ahora.

Obligación de realizar obras de accesibilidad universal, y de que todos los propietarios las paguen hasta un máximo de 12 mensualidades ordinarias de cuota.

Medidas Fiscales

Se permitirá a los Ayuntamientos recargar el IBI en un 50% para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados “con carácter permanente”, cumpliendo determinados requisitos normativos.

Los Ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán establecer una bonificación de hasta el 95% por ciento del IBI para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda que tengan renta limitada por una norma jurídica.

En el Impuesto de Transmisiones (ITPAJD), se declara la exención de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (para uso estable y permanente).

Sistema de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda

Se ajustará a las siguientes reglas:

Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el BOE.

Para la determinación del índice estatal, se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la AEAT, Catastro, Registro de la Propiedad, depósitos de Fianza y en otras fuentes de información que sean representativas del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Las Comunidades Autónomas, en sus respectivos ámbitos territoriales, podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda.

Destacamos aquí, en una aproximación de urgencia, algunos aspectos que consideramos importante tener en cuenta, como consecuencia de la nueva situación creada:

1.- El periodo temporal afectado es, por tanto, desde el día 19-12-2018 hasta la fecha de derogación. Es importante tener en cuenta que el acuerdo de derogación debe publicarse en el BOE (art. 151.6 del Reglamento del Congreso de los Diputados, y STC 29/1986).

Nota: finalmente, la derogación del RD-Ley 21/2018 se ha publicado en el BOE de fecha 24-01-2019.

2.- La derogación dejará sin efectos la reforma que se había intentado por el Gobierno sobre determinados artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: ampliaba el plazo obligatorio de duración de 3 a 5 años (7 para propietaria persona jurídica: S.L., S.A., etc.), ampliaba la prórroga a 3 años (en vez de 1 año), la fianza máxima exigible se limitaba a 2 meses, incluía una regulación de los alquileres turísticos (permitía acuerdos de limitación por la Comunidad de Propietarios-).

3.- Pero es que también deja sin efectos otras reformas legales incluidas en la misma norma: una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento judicial de desahucio (coordinación con Servicios Sociales), medidas fiscales de acompañamiento (exención en ITPAJD e IBI), o en materia de obras de adaptación o mejora de accesibilidad en Comunidades de Propietarios.

4.- La primera consideración jurídica a realizar, sin duda, va a ser sobre los efectos temporales de esta derogación, y como esto afecta a los contratos de arrendamiento suscritos, sobre todo en cuanto al plazo obligatorio aplicable (¿3 o 5 años? ¿Y para las personas jurídicas que les obligaba a 7 años?). Cuestión de indudable trascendencia, y que afectará a muchas personas. Existen dos posturas, y argumentos jurídicos de cierto peso para defender ambas, lo que augura la posibilidad de que surjan controversias judiciales.

4.1.- Una primera posibilidad sería considerar que la norma derogada “no ha existido nunca” (efectos “ex tunc”), en cuyo caso un arrendador podría plantear que el periodo de 5 años no sería aplicable, sino el de 3 años. La regulación y propósito constitucional del Real Decreto-Ley sería un argumento a favor. Pero esta solución también puede plantear dudas acerca de si alguna de las partes contrató inducido por un error sobre un elemento esencial del contrato (la duración), y si esa circunstancia (vicio del consentimiento) puede llegar a anular el contrato.

4.2.- La otra posibilidad sería considerar que la norma derogada sí fue plenamente válida mientras estuvo vigente (efectos “ex nunc”). Esta posición valora principalmente el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE). Y significaría que los contratos firmados desde el 19-12-2018 hasta ahora quedarían totalmente afectados por la norma, de vida brevísima, ahora derogada. Y por tanto su plazo mínimo de duración será de 5 años (7 años, si la propietaria era una persona jurídica).

5.- Habrá que tener en cuenta además la redacción concreta de los contratos de arrendamiento, pues si no se ha puesto extremo cuidado en la expresión de las clausulas, podemos encontrarnos con supuestos en que la referencia (o no) a la ley vigente al momento de firmarlo pueda afectar o no a las conclusiones anteriores. Por eso, siempre aconsejamos que el Contrato de Arrendamiento sea redactado y supervisado en su redacción y acuerdos por profesionales del Derecho.