Seguimos por supuesto trabajando para usted, y continuamos estando a su disposición a través de las vías habituales (email y teléfono) en nuestro horario habitual. Prestaremos nuestros servicios de manera remota, adaptándonos a las excepcionales circunstancias actuales. Nuestros clientes son lo más importante, y por eso pondremos todos los medios a nuestro alcance para ayudarles a superar esta situación.

Les recordamos las vías mediante las que puede contactar con nosotros:

1.- Nuestro TELÉFONO +34 952 823 469 sigue operativo durante nuestro horario habitual (Lunes a Jueves 10:00 a 14:00 y 15:30 a 18:00, Viernes de 09:00 a 14:00).

2.- Nuestras direcciones de EMAIL habituales también siguen operativas y a su disposición. En caso de consulta general o no específica, pueden escribir a javier@lealalmuedo.com, y Javier les ayudará a resolverla.

3.- Cuando sea totalmente necesaria una consulta con profesionales concretos de nuestro Despacho, contacte para ello con nosotros por teléfono o por email, y trataremos de resolverlo con los medios tecnológicos disponibles y que sean más adecuados en cada caso.

4.- Les recomendamos siempre estar atentos a nuestra web www.lealalmuedo.com, y a nuestra cuenta de Twitter@lealalmuedo en https://twitter.com/lealalmuedo

Toca superar esta situación entre todos, y conseguir que se solucione lo antes posible, aportando nuestros mejores esfuerzos. 

#estevirusloparamosunidos

Las consecuencias de la pandemia por SARS Covid-19 (“coronavirus”) están afectando ya de forma muy directa a las Empresas. Ante esta situación, se han comenzado a impulsar algunas medidas iniciales por el Gobierno de la Nación y los Gobiernos de las CC.AA. En este post haremos un primer resumen breve, porque sin duda pronto habrá que añadir nuevas medidas legislativas, que se anuncian para dentro de unas horas.

Estado de Alarma

El Domingo 15 de Marzo se ha publicado el Real Decreto 463/2020 por el que se declara el «Estado de Alarma» para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Afecta a todo el territorio nacional, y la duración inicial prevista es de 15 días. El Estado de Alarma se regula en los arts. 116.2, 162 y 165 de la Constitución Española, y en una Ley Orgánica del año 1981. Puede ser prorrogable, con autorización del Congreso de los Diputados.

Es muy importante tener en cuenta que el Consejo de Ministros NO ha aprobado finalmente nuevas medidas económicas, fiscales o laborales. Se anuncia que será en otra próxima reunión del Gobierno del Martes 17 cuando se discutan y aprueben.

Se restringe la circulación de personas, que sólo podrá realizarse para las siguientes actividades: a) Adquisición de alimentos, productos farmacéuticos y de primera necesidad, b) Asistencia a centros, servicios y establecimientos sanitarios, c) Desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial, d) Retorno al lugar de residencia habitual, e) Asistencia y cuidado a mayores, menores, dependientes, personas con discapacidad o personas especialmente vulnerables, f) Desplazamiento a entidades financieras y de seguros, g) Por causa de fuerza mayor o situación de necesidad, h) Cualquier otra actividad de análoga naturaleza que habrá de hacerse individualmente, salvo que se acompañe a personas con discapacidad o por otra causa justificada. Igualmente, se permitirá la circulación de vehículos particulares por las vías de uso público para la realización de las actividades referidas en el apartado anterior o para el repostaje en gasolineras o estaciones de servicio.

Para las Empresas, las medidas más importantes son las siguientes:

A partir de ahora, se suspenden las actividades de hostelería y restauración. Las cafeterías y restaurantes permanecerán cerrados al público, pudiendo prestar exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

Igualmente, queda suspendida toda actividad comercial minorista, pero se establecen una serie de excepciones: sí podrán abrir comercios minoristas de alimentación, bebidas, productos y bienes de primera necesidad, farmacias, médicos, ópticas y productos ortopédicos, productos higiénicos, peluquerías, prensa y papelería, combustible para la automoción, estancos, equipos tecnológicos y de telecomunicaciones, alimentos para animales de compañía, comercio por internet, telefónico o correspondencia, tintorerías y lavanderías.

La Autoridad además podrá suspender cualquier otra actividad o establecimiento que a juicio de la autoridad competente pueda suponer un riesgo de contagio.

La permanencia en los establecimientos comerciales cuya apertura esté permitida deberá ser la estrictamente necesaria para que los consumidores puedan realizar la adquisición de alimentos y productos de primera necesidad, quedando suspendida la posibilidad de consumo de productos en los propios establecimientos. En todo caso, se evitarán aglomeraciones y se controlará que consumidores y empleados mantengan la distancia de seguridad de al menos un metro, a fin de evitar posibles contagios.

En cuanto a los procesos judiciales, se suspenden términos e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales, para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el estado de alarma, o sus prórrogas (si las hay). De forma similar, para la tramitación de los procedimientos de las entidades del sector público. Por último, los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.

Son todas ellas medidas realmente extraordinarias, y que van a afectar de modo importante a cientos de miles de ciudadanos, y a la vida de las Empresas.

El incumplimiento o la resistencia a las órdenes de las autoridades competentes en el estado de alarma será sancionado con arreglo a las leyes, en los términos establecidos en el artículo diez de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio.

Andalucía, nivel 2 de Emergencias

El Gobierno andaluz ha aprobado en un gabinete de crisis ordenar el cierre de todos los establecimientos comerciales de hostelería, ocio, parques públicos y plazas que no sean de primera necesidad, por lo que sólo podrán abrir tiendas de alimentación, farmacias, gasolineras y clínicas de urgencia. Se ha elevado al nivel 2 la situación de emergencia y reunir, por primera vez en la historia el gabinete de crisis, que también ha decretado el cierre parcial de la Administración de la Junta. 

El Ejecutivo suspende hasta el 30 de Marzo de 2020 el cómputo de los plazos de procedimiento administrativo y las caducidades de la ITV, y declara la emergencia para la contratación pública y reduce el horario de metros y autobuses. 

Real Decreto-Ley 7/2020, de 12 de marzo

Se adoptan en esta norma algunas medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-19. Este Real Decreto-ley entró en vigor el mismo día de su publicación en el BOE, lo que tuvo lugar el 13 de marzo de 2020, y mantendrá su vigencia mientras el Gobierno determina que persisten las circunstancias extraordinarias que motivaron su aprobación.

Las medidas de mayor interés para las Empresas son las siguientes:

Aplazamientos Tributarios:

Es la medida con más repercusión práctica. 

1. Es aplicable a tributos que son competencia del Estado, y a los efectos previstos en el artículo 65 LGT. 

2. Se concederá el aplazamiento del ingreso de la deuda tributaria para las declaraciones-liquidaciones y autoliquidaciones cuyo plazo de presentación e ingreso finalice  entre el 13-03-2020 (fecha de entrada en vigor) y hasta el día 30-05-2020, ambos inclusive, y siempre que las solicitudes presentadas hasta esa fecha reúnan los requisitos a los que se refiere el artículo 82.2.a) LGT.

3. El aplazamiento será aplicable también a las deudas tributarias a las que hacen referencia las letras b), f) y g) del artículo 65.2 LGT (obligaciones tributarias que deban cumplir el retenedor o el obligado a realizar ingresos a cuenta; tributos que deban ser legalmente repercutidos; pagos fraccionados del Impuesto sobre Sociedades).

4. Será requisito necesario para la concesión del aplazamiento que el deudor sea persona o entidad con volumen de operaciones no superior a 6.010.121,04 euros durante el año 2019.

5. Condiciones del aplazamiento:

a) Plazo: seis meses.

b) No devengará intereses de demora durante los primeros tres meses del aplazamiento.

Trabajadores Fijos-Discontinuos en el Sector de Turismo:

– Apoyo a la prolongación del periodo de actividad de los trabajadores con contratos fijos discontinuos, en los sectores de turismo y comercio y hostelería vinculados a la actividad turística. Las Empresas que generen actividad productiva en los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y que inicien o mantengan en altadurante dichos meses la ocupación de los trabajadores con contratos de carácter fijos discontinuo, podrán aplicar una bonificación en dichos meses del 50 por ciento de las cuotas empresariales a la Seguridad Social por contingencias comunes, así como por los conceptos de recaudación conjunta de Desempleo, FOGASA y Formación Profesional. Aplicación desde el 01-01-2020 hasta 31-12-2020.

Instituciones Educativas:

– Respecto al calendario escolar en la enseñanza obligatoria, en el curso 2019-2020, las administraciones educativas podrán adaptar el límite mínimo de días lectivos a las necesidades derivadas de las medidas de contención sanitaria que se adopten y supongan la interrupción de actividades lectivas presenciales. Esto puede afectar indirectamente a los trabajadores de las Empresas, para la conciliación laboral, si la situación termina prolongándose en el tiempo.

Otras Medidas

Ayer Viernes 13 por la tarde se conoció que la Junta de Andalucía recomendaba a las Empresas de restauración el cierre temporal de los establecimientos. 

Recomendaciones finales:

• Adoptar las medidas que los Servicios de Prevención de Riesgos Laborales recomienden para cada Empresa, y en cada caso concreto. 

• Realizar preparativos para la eventualidad de que pueda surgir algún afectado por la enfermedad Covid#19 en la plantilla. 

• Proteger a los trabajadores en grupos de riesgo –embarazadas, mayores, personas con enfermedades previas, etc.- Consultar con el servicio de prevención de riesgos laborales de la Empresa, y adoptar las medidas que os recomienden, pues su criterio es esencial.

En Leal Almuedo seguimos trabajando para ayudar y apoyar a nuestros Clientes en estas circunstancias, y estamos a su disposición para tratar de resolver cualquier duda o consulta. Aconsejamos, como siempre, tomar siempre las decisiones informadamente y previo asesoramiento concreto para cada caso.

1.- PERSONAS AFECTADAS:

En el territorio de Andalucía, afecta a:

• Todas las personas CONSUMIDORAS Y USUARIAS,

• Las EMPRESAS, sean personas físicas y/o jurídicas o entes sin personalidad, o realicen cualesquiera obra o servicios, tengan o no trabajadores, sean comercio y/o industria.

• Las ADMINISTRACIONES PÚBLICAS en Andalucía con competencia en materia de consumo.

No será de aplicación a las reclamaciones relativas al funcionamiento de los servicios administrativos de las Administraciones Públicas, a las que les será de aplicación su normativa específica.

2.- OBLIGACIÓN DE DISPONER de las HOJAS EN SOPORTE PAPEL:

Las EMPRESAS deben disponer de:

2.1.- Un libro del nuevo modelo oficial de HOJAS DE QUEJAS Y RECLAMACIONES en soporte papel, auto-calcables por triplicado, autenticado con código de barras y numérico, a disposición de las personas consumidoras y usuarias en todos sus centros y establecimientos; y además,

2.2.- Otro libro para cada uno de los centros de trabajo que disponga la empresa.

2.3.- Disponer de un CARTEL informativo en el que se anuncie la existencia de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de quienes lo soliciten. Dicho cartel debe de estar en un lugar VISIBLE y LEGIBLE. El formato mínimo es DIN-A4, y el tamaño mínimo de las letras de 0,7cm.

La entrega de las Hojas de Quejas y reclamaciones es obligatoria, inmediata y gratuita, y debe de suministrarse en el lugar en que el Consumidor la solicite.

3.- COMO DEBE PROCEDER LA EMPRESA ante una solicitud de HOJAS DE QUEJAS Y RECLAMACIONES

• La EMPRESA facilitará un juego de HOJAS DE QUEJAS Y RECLAMACIONES al usuario o consumidor

• La EMPRESA ha de firmarla y sellarla siempre, aun en casos en el que no se haya prestado servicio alguno. Es importante saber, que la firma y sello no supone consentimiento ni acuerdo con el contenido de las hojas de quejas y reclamaciones presentadas.

• La EMPRESA solo debe rellenar el apartado correspondiente a la misma y firmar la hoja una vez que la ha cumplimentado y firmado el Consumidor reclamante, quedándose la empresa con su copia y devolviendo las otras dos copias al reclamante.
• La EMPRESA tiene obligación de contestar a la persona reclamante en el plazo de 10 días hábiles mediante escrito razonado.

• La EMPRESA debe de conservar la hoja de quejas y reclamaciones a disposición de la inspección de consumo y órganos competentes durante CUATRO AÑOS contados desde la fecha de envío de la contestación.

Nota importante. – En caso de negativa de la EMPRESA a facilitar las hojas de reclamaciones, la firma y/o sellado de las mismas, hay que tener en cuenta que el consumidor o usuario puede recabar EN ESE INSTANTE el auxilio de las FUERZAS Y CUERPOS DE SEGURIDAD.

El incumplimiento de lo dispuesto en los apartados anteriores puede constituir una infracción tipificada en el artículo 71.8. 2ª de la Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de la Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

Reclamaciones Telemáticas.

Las empresas podrán solicitar su adhesión al sistema de hojas electrónicas de quejas y reclamaciones a la Consejería competente en materia de consumo, para ello deben disponer de un certificado electrónico reconocido o cualificado de firma electrónica.

Enlace de Descarga (formato .pdf): pinchar aquí

ISD (Sucesiones / Herencias)

Se bonifica el 99% de la cuota del impuesto para adquisiciones por cónyuges y parientes directos.

Al mismo tiempo, se mantienen las reducciones autonómicas actualmente vigentes. Por tanto, continúa existiendo la reducción de 1.000.000 de euros sobre la base imponible, con la finalidad de no perjudicar a las adquisiciones por herencias de hasta dicho importe, ya que de otro modo tendrían que pasar de no tributar a hacerlo por el 1%.

• Se considera «cónyuges» no sólo a los Cónyuges casados mediante matrimonio, sino que también se equiparan a estos casos las parejas de hecho inscritas y los casos de acogimiento familiar permanente.
• Se considera «parientes directos» a los Descendientes y Adoptados, cualquiera que sea su filiación legítima, ilegítima, natural o no natural (es decir: hijos, nietos, bisnietos, etc.) y a los Ascendientes (o Adoptantes) de cualquier edad (padres, abuelos, bisabuelos, etc.).

ISD (Donaciones)

En la modalidad de Donaciones (entrega gratuita de bienes entre personas vivas) se bonifica el 99% de la cuota del impuesto, igualmente para adquisiciones por cónyuges y parientes directos. Esto supone la práctica eliminación del gravamen para estos grupos de contribuyentes.

IRPF

Se modifica a la baja el tramo autonómico de la escala del impuesto. Se lleva a cabo (mediante una disposición transitoria) de forma progresiva a lo largo de los ejercicios 2019 a 2022, y por tanto sólo será plenamente efectiva a partir del ejercicio 2023.

La escala autonómica para el ejercicio IRPF 2019 queda así:

ITPAJD

Se aprueban medidas de reducción del impuesto, destinadas a facilitar el acceso a la vivienda habitual por parte de las familias numerosas:

1.- ITPAJD: Compra de Vivienda Habitual de la Familia Numerosa:

Se aplicará el tipo reducido del 3,5%, siempre que se cumplan estos requisitos:

• que el adquirente tenga la consideración de miembro de familia numerosa (según lo previsto en la Ley 40/2003, o norma que la sustituya)
• que el inmueble se destine a vivienda habitual de su familia
• que el valor real de la vivienda no sea superior a 180.000.-€
• – ITPAJD (TPO): Compra de Vivienda Habitual de la Familia Numerosa:

Se introduce un nuevo tipo reducido del 0,1% para las primeras copias de escrituras públicas que documenten la adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, con los mismos requisitos expuestos en el punto anterior.

2.- ITPAJD: Transmisiones de Inmuebles con Renuncia a la Exención del IVA:

En la modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD) se deroga el tipo de gravamen incrementado del 2% (aplicable desde el año 2003) a las escrituras y actas notariales que formalicen transmisiones de inmuebles en las que se realiza la renuncia a la exención del Impuesto sobre el Valor Añadido. Esta medida afecta a las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica..

3.- ITPAJD: Préstamos Hipotecarios:

Se suprimen los tipos reducidos de la modalidad Actos Jurídicos Documentados (AJD), que gravaban las escrituras públicas que documentan préstamos hipotecarios destinados a la financiación de la adquisición de viviendas habituales, ya que los colectivos destinatarios de estos tipos bonificados, que ya no ostentan la condición de sujeto pasivo del impuesto (tras las últimas modificaciones legislativas a nivel estatal).

Ahora la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados tiene un mes para convalidarlo o no. Si esta convalidación no se produjera, la norma decaerá. En consecuencia, en apenas cuatro meses se van a suceder hasta cuatro periodos legales diferentes, en cuanto a contratos de arrendamientos:

#1 Periodo sujeto a LAU modif. 2013: hasta el día 19-12-2018.

#2 Periodo sujeto a LAU modif. RD-Ley 21/2018: desde 19-12-2018 a 24-01-2019

#3 Periodo sujeto a LAU modif. 2013: desde 24-01-2019 a 05-03-2019

#4 Periodo sujeto a LAU modif. RD-Ley 7/2019: desde 06-03-2019 en adelante.

La mayoría del nuevo contenido se asemeja al que ya se intentó legislar previamente en el RD-Ley 21/2018, que finalmente no fue convalidado parlamentariamente. Resumimos de forma breve las novedades más destacadas:

art. 4.2 La LAU no se aplica en alquiler de viviendas de superficie superior a 300 metros cuadrados.

art. 5.e) Las Viviendas Turísticas estarán definidas por la norma sectorial de cada Comunidad Autónoma (son diferentes en cada una de ellas).

art. 7 Suprime el apartado 2, sobre la necesidad de inscripción de arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que surtieran efectos ante terceros.

art. 9.1 Se vuelve a la duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), mediante renovaciones anuales sucesivas, si el inquilino no preavisa su voluntad de no continuar con un mes de antelación.

art. 9.3 Se obliga al arrendador a indicar previamente en el contrato la causa de necesidad para recuperar la vivienda para sí, por necesidades propias o familiares, lo que dificulta su aplicación por la imposibilidad de prever eventos futuros. Supone volver a lo previsto en la LAU 1994, criticada en este aspecto y que por ello fue modificado en 2009.

art. 10.1 Al finalizar los primeros 5 años, la renovación se produce por otros 3 años. Para evitar esto, el arrendador (propietario) debe preavisar con 4 meses de antelación, mientras que el inquilino puede hacerlo con 2 meses de antelación.

arts. 13, 14 y 16 Introducen diversos cambios, favorables al inquilino, en los casos de ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial, ejercicio del derecho de opción de compra, venta de la vivienda, o fallecimiento del inquilino.

arts. 17 y 18 La renta sigue siendo libre, si bien en la Disposición Adicional 2ª se introduce un sistema de índices de referencia de precio del alquiler de vivienda. La actualización de la renta es necesario pactarla expresamente (si no, no se aplica); en cuanto a la metodología, puede pactarse la que se prefiera, pero el resultado a aplicar nunca podrá superar (“techo”) al que resulte del IPC anual.

arts. 19 y 20 No hay elevación de rentas por mejoras, durante los primeros 5 años (o 7, si es arrendador persona jurídica). Es posible pactar por escrito que el inquilino se haga cargo de los gastos generales de la vivienda (gastos Comunidad, según coeficiente). Si el propietario es persona jurídica, corren a su cargo los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

art. 25.7 Modifica los términos del derecho de tanteo y retracto, permitiendo a la Administración pública optar.

art. 36 Fianza: sigue siendo importe obligatorio mínimo un mes (para vivienda habitual) o dos meses (uso distinto de vivienda habitual). Se puede actualizar pasados los 5 años (7, si arrendador es persona jurídica), si se pacta por escrito. Puede exigirse garantía adicional, pero en alquiler de vivienda habitual no podrá exceder de dos mensualidades en los primeros 5 años (/, si arrendador es persona jurídica).

Modificaciones LEC (procesos de desahucio)

El Juzgado comunicará al inquilino demandado la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, y a éstos últimos, el Juzgado les comunicará directamente de oficio. Si existe “situación de vulnerabilidad social y/o económica”, puede entrar en vigor un plazo de suspensión de un mes (tres, si arrendador es persona jurídica).

Modificaciones LPH (Comunidades de Propietarios)

“Viviendas Turísticas”: A) Será posible prohibirlas en el edificio, si existe acuerdo de 3/5 partes de propietarios y de cuotas; B) Será posible establecer desde ahora cuotas adicionales de pago para este tipo de viviendas, que no supongan un incremento superior al 20%.

El Fondo de Reserva (para obras de reparación, conservación, rehabilitación y accesibilidad) no podrá ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario. La actualización debe hacerse en plazo de tres años desde ahora.

Obligación de realizar obras de accesibilidad universal, y de que todos los propietarios las paguen hasta un máximo de 12 mensualidades ordinarias de cuota.

Medidas Fiscales

Se permitirá a los Ayuntamientos recargar el IBI en un 50% para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados “con carácter permanente”, cumpliendo determinados requisitos normativos.

Los Ayuntamientos, mediante ordenanza fiscal, podrán establecer una bonificación de hasta el 95% por ciento del IBI para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda que tengan renta limitada por una norma jurídica.

En el Impuesto de Transmisiones (ITPAJD), se declara la exención de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (para uso estable y permanente).

Sistema de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda

Se ajustará a las siguientes reglas:

Se elaborará en el plazo de ocho meses por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento sujeto a los principios de transparencia y publicidad. La resolución por la que se determine el sistema de índices de referencia se publicará en el BOE.

Para la determinación del índice estatal, se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la AEAT, Catastro, Registro de la Propiedad, depósitos de Fianza y en otras fuentes de información que sean representativas del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Las Comunidades Autónomas, en sus respectivos ámbitos territoriales, podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda.

Destacamos aquí, en una aproximación de urgencia, algunos aspectos que consideramos importante tener en cuenta, como consecuencia de la nueva situación creada:

1.- El periodo temporal afectado es, por tanto, desde el día 19-12-2018 hasta la fecha de derogación. Es importante tener en cuenta que el acuerdo de derogación debe publicarse en el BOE (art. 151.6 del Reglamento del Congreso de los Diputados, y STC 29/1986).

Nota: finalmente, la derogación del RD-Ley 21/2018 se ha publicado en el BOE de fecha 24-01-2019.

2.- La derogación dejará sin efectos la reforma que se había intentado por el Gobierno sobre determinados artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: ampliaba el plazo obligatorio de duración de 3 a 5 años (7 para propietaria persona jurídica: S.L., S.A., etc.), ampliaba la prórroga a 3 años (en vez de 1 año), la fianza máxima exigible se limitaba a 2 meses, incluía una regulación de los alquileres turísticos (permitía acuerdos de limitación por la Comunidad de Propietarios-).

3.- Pero es que también deja sin efectos otras reformas legales incluidas en la misma norma: una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento judicial de desahucio (coordinación con Servicios Sociales), medidas fiscales de acompañamiento (exención en ITPAJD e IBI), o en materia de obras de adaptación o mejora de accesibilidad en Comunidades de Propietarios.

4.- La primera consideración jurídica a realizar, sin duda, va a ser sobre los efectos temporales de esta derogación, y como esto afecta a los contratos de arrendamiento suscritos, sobre todo en cuanto al plazo obligatorio aplicable (¿3 o 5 años? ¿Y para las personas jurídicas que les obligaba a 7 años?). Cuestión de indudable trascendencia, y que afectará a muchas personas. Existen dos posturas, y argumentos jurídicos de cierto peso para defender ambas, lo que augura la posibilidad de que surjan controversias judiciales.

4.1.- Una primera posibilidad sería considerar que la norma derogada “no ha existido nunca” (efectos “ex tunc”), en cuyo caso un arrendador podría plantear que el periodo de 5 años no sería aplicable, sino el de 3 años. La regulación y propósito constitucional del Real Decreto-Ley sería un argumento a favor. Pero esta solución también puede plantear dudas acerca de si alguna de las partes contrató inducido por un error sobre un elemento esencial del contrato (la duración), y si esa circunstancia (vicio del consentimiento) puede llegar a anular el contrato.

4.2.- La otra posibilidad sería considerar que la norma derogada sí fue plenamente válida mientras estuvo vigente (efectos “ex nunc”). Esta posición valora principalmente el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE). Y significaría que los contratos firmados desde el 19-12-2018 hasta ahora quedarían totalmente afectados por la norma, de vida brevísima, ahora derogada. Y por tanto su plazo mínimo de duración será de 5 años (7 años, si la propietaria era una persona jurídica).

5.- Habrá que tener en cuenta además la redacción concreta de los contratos de arrendamiento, pues si no se ha puesto extremo cuidado en la expresión de las clausulas, podemos encontrarnos con supuestos en que la referencia (o no) a la ley vigente al momento de firmarlo pueda afectar o no a las conclusiones anteriores. Por eso, siempre aconsejamos que el Contrato de Arrendamiento sea redactado y supervisado en su redacción y acuerdos por profesionales del Derecho.

La Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de fecha 16-10-2018, que afecta a los gastos tributarios en los Préstamos Hipotecarios, ha obtenido una amplísima repercusión en medios de comunicación y redes sociales. Es lógico, por la enorme trascendencia social y económica de sus efectos potenciales. La posterior decisión del Presidente de la Sala, al día siguiente, ha aumentado la complejidad del supuesto.

Desde Leal Almuedo, hemos recopilado una breve guía explicativa de la situación desde nuestro punto de vista, para intentar resumir los aspectos esenciales de la situación a día de hoy.

1.- La STS 16-10-2018 sobre ITPAJD (AJD) en los préstamos hipotecarios será firme, y producirá efectos de cosa juzgada entre las partes intervinientes en ese pleito. No está suspendida, ni limitada en sus efectos.

2.- El artículo 68.2 del Reglamento del ITPAJD (que establecía que el prestatario/deudor era el sujeto pasivo del tributo) ha sido anulado por esta sentencia. En principio, esta anulación debe ser ya irreversible.

3.- Una vez anulado el artículo reglamentario, para decidir quién es el sujeto pasivo del tributo sólo se cuenta con el texto de la Ley reguladora del ITPAJD (que no es nada clara en este punto). Hay que volver a realizar un esfuerzo interpretativo. Y únicamente la jurisprudencia del TS puede fijar un criterio claro al respecto.

4.- Para que se pueda considerar que existe jurisprudencia del TS sobre una materia, el Código Civil exige “reiteración”: es decir, al menos dos sentencias en el mismo sentido.

5.- La STS 16-10-2018, tras anular el artículo del Reglamento, se pronuncia también sobre este punto. Y llega a la conclusión de que la interpretación legal correcta es que el sujeto pasivo de AJD en el préstamo hipotecario es el banco (y no el prestatario/deudor). Sin embargo, es una sola Sentencia; y esta interpretación, al no provenir del Pleno de la Sala Tercera (sino sólo de una Sección) ni ser reiterada, no constituye todavía jurisprudencia. Por tanto, no tendría en este momento que ser forzosamente seguida por los órganos jurisdiccionales inferiores.

6.- El Presidente de la Sala 3ª TS, en uso de sus atribuciones legales, anunció que avoca (“llama” o trae ante sí) la competencia para otros casos similares que estén pendientes de resolver en el TS en este momento. El objetivo es sentar un criterio unificado y definitivo desde el Pleno de la Sala, compuesto por sus 31 magistrados (y no sólo desde una sección). Los pronunciamientos que realice la Sala al completo ya sí tendrán el carácter de jurisprudencia (si son reiterados), y vincularán a los órganos judiciales inferiores. La reunión de la Sala para decidir este criterio ha quedado fijada para el 05-11-2018.

7.- En definitiva, la situación actual sigue siendo de incertidumbre.

8.- Si se diera el caso de que el Pleno de la Sala 3ª mantuviera el criterio de la nueva STS 16-10-2018, quizá sería deseable que, además, fuera lo más precisa posible sobre los efectos de la nulidad y la retroactividad. El problema además es la intersección que se produciría entre los efectos tributarios (cambio de criterio sobre el sujeto pasivo) y el tratamiento desde la óptica del Derecho Civil (posible abusividad de la clausula gastos), además del juego de los plazos para reclamar. Se pueden así identificar varios grupos potenciales de casos, en los que las consecuencias jurídicas pueden no ser iguales:

• – Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), no hayan reclamado judicialmente, y sea de fecha inferior a 4 años hacia atrás. En teoría, al menos podrían pedir la devolución de ingresos indebidos a Hacienda.
• – Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), no hayan reclamado judicialmente, y sea de fecha superior a 4 años hacia atrás.
• – Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), que hayan iniciado la reclamación judicial y no tengan una sentencia firme.
• – Quienes tengan un préstamo hipotecario vivo (no pagado en su totalidad), que hayan iniciado la reclamación judicial y tengan una sentencia firme.
• – Quienes tengan un préstamo hipotecario ya totalmente amortizado.

*Addenda (07-11-2018):

Finalmente, el pleno de la Sala 3ª ha decidido como criterio jurisprudencial que el sujeto pasivo del tributo (quien está obligado a pagarlo) sigue siendo el Cliente. Ya se anuncian desde el Gobierno posibles medidas legislativas, que en cualquier caso afectarían a los casos futuros, pero no a los préstamos hipotecarios ya suscritos hasta hoy.